土地に関する登記

土地の測量　現況測量

一言で言えば、今ある土地の状態をそのまま測る測量です。境界標があればそれを測り、無ければおおよその部分を測ります。ブロック塀などの際なども測ります。建築する時、軒や小屋が越境していないかの確認、境界立会い前提の時などに、現況測量を行うことがあります。お隣りとの境界の立会いは含まれていません。そのため比較的安価費用となります。

土地の測量　確定測量

法務局で土地の過去の資料（閉鎖されている公図、地積測量図）を集めて実際に現地を測量して、お隣り同士で、立ち会いを行います。そして、現地に境を示す杭を設置します。また、長さや広さを書いた図面を作って、署名印鑑を互いにして持ち合います。昔は、印鑑証明書も必要でしたが、現在は不要となっています。現況測量に比べて費用が高くなります。　　

確定測量する事で、将来お隣さんとのトラブルは生じにくくなります。

土地の表題登記

土地表題登記とは、土地の状況（土地の所在・地番・地目・地積）を登記簿に登録することです。

国有地の払い下げを受けた場合等で行います。

土地の分筆登記

今ある土地を２つ以上に分ける際に必要な登記です。

・所有している土地の一部を分割して売買する場合
・土地の地目の一部が異なる場合
・相続した土地を相続人ごとに分ける場合
・共有の土地を分筆し、単有に変える場合（共有物分割登記の前提として）
・道路の幅員を広げ公衆用道路にする場合
・１筆の一部を分割して駐車場などに利用したい場合

土地の地積更正登記

登記簿上の面積と実際測った面積で一定の差異がある場合に行います。一般的には、分筆登記の前提で行う場合が殆どです。理由は、土地の面積が確定していないと分筆登記が出来ないためです。

土地の合筆登記

隣接する二つ以上の土地を一つの土地に法的に合体することをいいます。

・複数の土地を一つの土地にしてそこに家を建てる場合
・複数の土地を一つにして売りたい場合
・相続分毎に分割し直すために複数の土地を一旦一つにまとめたい場合などに行います。

土地の地目変更登記

土地の用途（使用方法）を変更したときは、地目変更登記の申請をします。
一番多いのが田や畑を宅地に変える登記です。
・山林や田んぼや畑であった土地を宅地に変更する時
・家を取り壊した跡地（宅地）を駐車場などにした時
などに行います。

建物に関する登記

建物表題登記

建物の完成後１ヶ月以内に、その建物の所有者が申請しなければなりません。
 まだ登記されていない建物を購入した場合には、その所有権を取得した人が、所有権を取得した日から１ヶ月以内に申請しなければなりません。

建物滅失登記

建物を取壊した場合にする登記です。

※昨今のIT技術発展により、インターネットで調べればご自分で登記することができる登記の一つです。ただし、とても危険な登記手続きの一つですので、ご自分で登記をする場合には、十分に注意してください。

建物分割（複数の建物を分割する）登記

一個の建物を数個の建物に分ける登記のことです。
分割登記により別々の建物として登記記録を作ることができます。

・主たる建物に付属建物（離れなど）がある場合
・銀行の融資の関係で、一部の建物のみ担保にしたい場合
・相続で各建物をそれぞれ違う人に相続させたい場合

などに行う登記です。

  建物の分割の登記は、建物の現状には何らの変更も加えることなく、登記上の一個の建物を数個の建物にする登記で、所有者の意思に基づいて申請することができます（申請義務はありません）。

  建物の所有者が死亡し、相続による所有権移転登記の前提として建物分割登記をする場合には、相続人から申請することになります。この場合、「相続を証する書面（戸籍謄本や遺産分割協議書など）」が必要です。

  また、抵当権などの権利が登記されている建物を分割する場合には、共同担保目録が必要な場合もあります。

建物合併（複数の建物を合併する）登記

今度は建物分割登記とは逆に、数個の建物を一個の建物にする登記のことです。
別々の建物を一個の建物として登記記録を作ることができます。

・親族が所有していた居宅の隣に、建物（店舗）を所有していた。
 居宅を相続するにあたり、この二棟を一個の建物として合併したいという場合

などに行う登記です。

  ただし、合併しようとする建物が、主たる建物と附属建物の関係にないときや、双方の建物の所有者が違う場合には、合併は認められません。

  また、実体上の所有者が同一であっても、「所有権の登記がある建物」と「所有権の登記のない建物」は合併することができません。そして「所有権以外に権利の登記のない建物」と「抵当権等の権利の登記のある建物」も合併できません。

  建物の合併は、所有者が自由に申請できるのが原則ですが、合併することによって登記の原則を阻害することになる場合には合併が制限されているのです。

建物合体（複数の建物を合体する）登記

数戸の建物が、増築等の工事により構造上一個の建物となることを合体といいます。
建物が合体して一個の建物となった場合には、「合体後の建物」についての建物の表題登記及び合体前の建物についての建物の表題部の登記の抹消を申請しなければなりません。

・別々に登記してある複数の建物の間を増築して建物を繋ぎたい場合

などに行う登記です。

建物区分登記

ここに説明が入ります。ここに説明が入ります。ここに説明が入ります。ここに説明が入ります。区分建物の正式名称は「区分所有建物」といいます。 そして区分建物表題登記とは、区分建物（マンションやアパート）を建てたら行う必要がある登記です。
区分建物は、「一棟の建物の中における各部屋が独立して利用できる建物」です。
所有者が個別に登記を行いたい場合、各部屋を別々に区分して登記を行う事ができます。

・一個の建物として登記されている賃貸マンションを分譲マンションとして販売したい場合

などに行う登記です。

  ただし、建物の区分の登記を申請するためには、区分しようとする建物が「構造上の独立性」と「利用上の独立性」といった要件を満たしている必要があります。


「構造上の独立」・・・壁や床、天井などで他の部分と区分されている状態のこと

「利用上の独立」・・・その区分建物が独立して利用できる状態であること


建物の区分の登記がなされると、建物は「専有部分」と「共用部分」に区別されます。